В 2026 году рынок жилья в России почти наверняка будет дорожать, хотя высокие ставки по рыночной ипотеке формально должны сдерживать слишком резкий рост. Эксперты Циан отмечают, что одновременно включается целый набор факторов, толкающих цены вверх: продолжающийся рост себестоимости строительства, дефицит рабочих, повышение НДС, удорожание стройматериалов и логистики, а также ужесточение условий ключевых льготных программ.
По оценке Артёма Глебова, директора направления первичной недвижимости Циан, в сегменте новостроек в 2026 году возможен рост цен на 13–15 %. Такая динамика связана с ожидаемым оживлением спроса на фоне постепенного снижения ключевой ставки и с тем, что в 2025‑м девелоперы вывели заметно меньше проектов, чем годами ранее. В итоге на рынке стало меньше лотов на ранних стадиях строительства, где традиционно сосредоточены самые доступные по цене предложения.
Дополнительное давление на стоимость квадратного метра создаёт высокая себестоимость стройки: дорожают материалы, логистика и подрядчики, а повышение НДС до 22 % ещё больше увеличивает издержки. При этом архитектурная составляющая новых проектов в крупных городах продолжает усложняться: девелоперы заказывают комплексное проектирование у крупных бюро и делают ставку на более насыщенную среду, что также отражается в бюджете строительства.
На вторичном рынке в 2026‑м ожидается рост цен предложения примерно на 8 %, а спроса — около 10 %. Здесь ключевым драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки: если она действительно опустится ниже 14 % во второй половине года, ипотека на «вторичку» станет относительно доступнее, и часть покупателей, разочаровавшихся в условиях льготных программ, вернётся именно в этот сегмент.
На загородном рынке и в секторе ИЖС аналитики прогнозируют рост цен как минимум в пределах инфляции, несмотря на заметное падение спроса в 2025 году.
При этом эксперты подчёркивают, что высокие рыночные ставки ипотеки и ужесточение условий семейной программы всё же будут ограничивать часть спроса: в 2026‑м рынок продолжит балансировать между объективным удорожанием строительства и возможностями покупателей, завязанными на стоимость заёмных денег.
